LMNP ou location nue : quel régime pour un logement loué à l’année
Micro-foncier, réel foncier, micro-BIC, réel BIC : ce que change chaque régime pour un logement loué à l’année, avec les seuils et abattements de l’année.
Mis à jour le 9 oct. 2026 · Louis Batifol · Règles fiscales 2025
Louer vide ou louer meublé, c’est choisir entre deux catégories de revenus : les revenus fonciers pour la location nue, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour la location meublée non professionnelle, le LMNP. Chacune a un régime simplifié, le « micro », et un régime réel. Ce guide compare les quatre pour un logement loué à l’année.
Location nue : micro-foncier ou réel
Le micro-foncier
Il s’applique de plein droit quand les loyers bruts du foyer ne dépassent pas
15 000 €source : CGI art. 32, 1 — BOI-RFPI-DECLA-10 sur l’année. L’administration retient un abattement forfaitaire de 30 %source : CGI art. 32, 1 — BOI-RFPI-DECLA-10 : vous êtes imposé sur le reste, quelles que soient vos charges réelles.
C’est simple, et c’est avantageux tant que vos charges réelles restent sous ces
30 %source : CGI art. 32, 1 — BOI-RFPI-DECLA-10 des loyers. Avec un crédit en cours ou des travaux, c’est rarement le cas.
Le réel foncier
Vous déduisez vos charges pour leur montant réel : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, frais de gestion (forfait de
20 €source : CGI art. 31, I-1°-e par local). Quand les charges dépassent les loyers, le résultat est un déficit foncier, qui réduit votre revenu global : c’est l’objet d’un guide à part.
L’option pour le réel, quand vous pourriez rester au micro, vous engage pour
3 anssource : CGI art. 32, 3 — BOI-RFPI-DECLA-10 § 240 et § 250.
Location meublée : micro-BIC ou réel
Le micro-BIC
Pour un meublé loué à l’année, le micro-BIC s’applique tant que les recettes ne dépassent pas
77 700 €source : BOI-BAREME-000044 § I.C, tableau du 01/01/2023 au 31/12/2025. L’abattement est de 50 %source : CGI art. 50-0, 1, sixième alinéa — BOI-BIC-DECLA-20 § 10, revenus perçus à compter du 01/01/2025, avec un minimum de 305 €source : CGI art. 50-0, 1 — BOI-BIC-DECLA-20 § 10.
Les meublés de tourisme ont leurs propres seuils, plus bas, et ne sont pas traités ici.
Le réel BIC, et l’amortissement
Au réel, en plus des charges, vous amortissez le logement et le mobilier : chaque année, une fraction de leur valeur vient en déduction. Le terrain ne s’amortit pas ; l’usage en retient une part de l’ordre de
15 %sourceusage du prix. Le bâti s’amortit par composants (gros œuvre, façade, installations, agencements), chacun sur sa durée, et le mobilier sur environ 7 anssourceusage. Ces quotes-parts et durées relèvent de la pratique comptable, pas d’un barème : elles se justifient bien par bien.
C’est ce qui rend le réel BIC si efficace : l’amortissement efface souvent tout ou partie du loyer imposable, plusieurs années durant.
Un déficit en LMNP ne se déduit pas du revenu global : il ne s’impute que sur les bénéfices de locations meublées non professionnelles, pendant les
10 anssource : CGI art. 156, I-1° ter — BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 250 suivantes.
L’option pour le réel vaut 1 ansource : CGI art. 50-0, 4 — BOI-BIC-DECLA-10-30 § 80 et § 110 et se reconduit tacitement.
Dans tous les cas : les prélèvements sociaux
Le revenu imposable, foncier ou BIC non professionnel, supporte aussi les prélèvements sociaux, au taux de
17,2 %source : CSS art. L136-6 et L136-8 ; prélèvement de solidarité, CSS art. L245-16, en plus de l’impôt sur le revenu.
Comment choisir
| Situation | Ce qui tend à l’emporter |
|---|---|
| Peu de charges, pas de crédit | le micro du régime choisi |
| Gros travaux la première année, location nue | le réel foncier et son déficit |
| Crédit, mobilier, logement à amortir | le réel BIC |
Le tableau donne des tendances, pas une réponse : le bon régime dépend de vos chiffres, sur plusieurs années. C’est ce que fait le comparatif de Bâtissons : à partir de vos loyers, charges, crédit et travaux réels, il chiffre chaque régime sur 10 et 20 ans, en prévisionnel, avec les règles de l’année.
Ce que ce guide ne traite pas
- La plus-value à la revente, qui obéit à ses propres règles et a évolué récemment.
- Le statut de loueur meublé professionnel (LMP).
- Les meublés de tourisme et leurs seuils particuliers.
- La location par une SCI.
Information générale, à jour à la date indiquée : ce guide n’est pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque montant vient du moteur de calcul de Bâtissons, avec sa source ; « usage » signale une pratique comptable, pas un texte de loi.