Le déficit foncier : principe, plafonds et pièges

En location nue au réel, quand vos charges de l’année dépassent vos loyers, la différence est un déficit foncier. Il ne se perd pas : une partie réduit votre revenu global, le reste se reporte. C’est l’outil classique de l’investisseur qui achète un logement à rénover.

D’où vient le déficit

Au réel foncier, on déduit des loyers les charges de l’année : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion, et surtout les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, eux, ne se déduisent pas.

Le déficit suppose le réel : au micro-foncier, l’abattement forfaitaire remplace les charges et aucun déficit n’existe.

Ce qui s’impute sur le revenu global

Le déficit qui provient des charges autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €^{source : CGI art. 156, I-3° — BOI-RFPI-BASE-30-20 § 160} par an. Ce plafond est relevé à 21 400 €^{source : Notice 2044 (revenus 2025) — § 224 bis et § 435 à 442 — CGI art. 156, I-3°, décret n° 2023-297} pour des travaux de rénovation énergétique qui remplissent les conditions de la notice 2044.

La part due aux intérêts d’emprunt ne réduit jamais le revenu global : elle ne s’impute que sur les revenus fonciers.

Ce qui se reporte

Ce qui dépasse le plafond, et la part due aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des

10 ans^{source : CGI art. 156, I-3° — BOI-RFPI-BASE-30-20 § 450} suivantes. Au-delà, il est perdu : un déficit trop gros pour vos loyers futurs ne sert à rien.

L’obligation de louer

L’imputation sur le revenu global a une contrepartie : le logement doit rester loué pendant les

3 ans^{source : CGI art. 156, I-3° — BOI-RFPI-BASE-30-20 § 340} qui suivent l’année de l’imputation, jusqu’au 31 décembre de la dernière. Vendre ou reprendre le logement avant remet en cause l’avantage obtenu.

Les pièges courants

• Confondre amélioration et agrandissement : créer une surface habitable nouvelle n’est pas déductible.
• Payer les travaux sur la mauvaise année : un déficit se constate l’année du paiement. Étaler les travaux sur deux ans peut permettre de profiter deux fois du plafond.
• Oublier le report : un déficit reporté doit être repris chaque année sur la déclaration, sinon il se perd.
• Vendre trop tôt : l’obligation de louer court à partir de chaque imputation.

Ce que fait Bâtissons

Les travaux, factures et intérêts saisis au fil de l’année alimentent directement la déclaration 2044 : Bâtissons calcule le déficit, sépare la part des intérêts, applique le plafond de l’année et suit le report d’une année sur l’autre. Chaque montant reste prévisionnel et indique l’année des règles appliquées.